Na sprzedaż działka na mazurach zabudowana - Orzysz
grunt nieruchomości stanowi przedmiot użytkowania wieczystego
Działka gruntu z budynkiem użytkowym na Mazurach w miejscowości Orzysz
grunt nieruchomości stanowi przedmiot użytkowania wieczystego
Powierzchnia działki gruntu w użytkowaniu wieczystym) : – 0,4025 ha,
Powierzchnia zabudowy budynku niemieszkalnego : – 861,00 m2.
Adres: Orzysz – ul. Wojska Polskiego (pow. piski, woj. warmińsko-mazurskie)
Stan prawny nieruchomości jest w pełni uregulowany. Według zapisów w dziale II Księgi Wieczystej Nr xxxxxx (pełen numer księgi w wersji elektronicznej to OL1P/000xxxxx/4), urządzonej dla nieruchomości w Wydziale IV Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Piszu, właścicielem gruntu – działki Nr 324/19 w obrębie 1. Orzysz, jest Skarb Państwa. Wieczystym użytkownikiem tego gruntu (do 5 grudnia 2089 r.) oraz właścicielem wzniesionego na nim budynku są osoby fizyczne – małżonkowie – na zasadzie wspólności ustawowej:
Pan xxxxxx xxxxxxxxx (s. xxxxxxx i xxxxxxx),
Pani xxxxxxxxxxxxx (c. xxxxxxxx i xxxxxxx. Dział I księgi stwierdza, że zabudowa posesji składa się z budynku
użytkowego, a działka to tereny przemysłowe.
W ewidencji gruntów działka figuruje jako teren budowlany ozabudowie przemysłowej – Ba.
Dział III księgi wieczystej Nr xxxxx wolny jest od wpisów ciężarów.
1.7. Sytuacja w zakresie planu zagospodarowania przestrzennego
Wyceniana nieruchomość leży na obszarze objętym obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Jej stan „planistyczny” jest więc także w pełni uregulowany. Ustalenia „Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego miasta Orzysz”, zatwierdzonego uchwałą Nr XXXVII/574/05 Rady Miejskiej w Orzyszu w dniu 26października 2005 roku (Dz. Urz. Województwa Warmińsko- Mazurskiego Nr 190, poz. 2046), stanowią, że obszar, na którym położona jest wyceniana nieruchomość, znajduje się na terenie zagospodarowania i zabudowy usług nieuciążliwych (jednostka UN planu). Na działce Nr 324/19 znajduje się budynek przemysłowy – warsztat remontowo-naprawczy.
2.1. LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI I JEJ STATUS.
Orzysz to nieduże miasto położone w województwie warmińsko-mazurskim, w powiecie piskim. Leży nad rzeką Orzyszą, pomiędzy jeziorami Sajno i Orzysz.
Jest ono siedzibą gminy miejsko-wiejskiej Orzysz. Jego historia sięga XV wieku. Prawa miejskie nadano mu w roku 1725. Obecnie zamieszkuje w nim około 5 800 osób. Znacznie więcej ludzi przebywa w nim czasowo – Orzysz to miejsce lokalizacji kilku jednostek wojskowych i poligonu wojskowego (o ogromnym obszarze).
Z racji tych uwarunkowań miasto harmonijnie się rozwija i wpływ problemów dotykających współcześnie małe miasta w Polsce dotyka go w znacznie mniejszym stopniu. Dotyczy to przede wszystkim migracji ludności do aglomeracji lub za granicę. Liczba ludności Orzysza nie spada, podczas gdy w innych miastach regionu spadła w ostatnich latach o 10 – do 20 nawet procent. Wpływ na to ma także lokalizacja blisko ogromnego i czystego jeziora. Krajowy ruch turystyczny zwiększa się i miasto odwiedza coraz więcej turystów.
Zabudowana działka gruntu budowlanego Nr 324/19 usytuowana jest w południowej części miasta Orzysz. Wzniesiony na niej obiekt oznaczony jest numerem porządkowym Nr xxx przy ul. Wojska Polskiego. Budynek usytuowany jest w grupie kilku podobnych do niego obiektów, stanowiącej enklawę intensywnej zabudowy wielorodzinnej w północnej części ścisłego centrum.
Usytuowanie wycenianej nieruchomości zabudowanej wskazano orientacyjnie poniżej – na kopii wycinka mapy topograficznej miasta:
Walory szczegółowej lokalizacji przedmiotu wyceny – i jego otoczenie, najlepiej ilustruje jednak fragment fotografii lotniczej południowo-zachodniej części miasta, dostępnej w jednym z publicznych serwisów internetowych
Wyceniana nieruchomość leży na obszarze objętym obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Jej stan „planistyczny” jest więc w pełni uregulowany. „Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego miasta Orzysz”, zatwierdzony uchwałą Nr XXXVII/574/05 Rady Miejskiej w Orzyszu w dniu 26 października 2005 roku (Dz. Urz. Województwa Warmińsko-Mazurskiego Nr 190, poz. 2046), stanowi, że obszar, na którym położona jest wyceniana nieruchomość, znajduje się na terenie zagospodarowania i zabudowy usług nieuciążliwych (jednostka UN planu). Na działce Nr 324/19 znajduje się budynek przemysłowy – warsztat remontowo-naprawczy. Zgodnie z ustaleniami planu tereny oznaczone symbolem przeznaczenia UN są przeznaczone pod usługi z zakresu: oświaty, zdrowia, kultu religijnego, administracji publicznej lub sportu i rekreacji (uznaje się je za tereny ze szczegółowym przeznaczeniem). Z drugiej strony § 135 mówi, że „wszystkie inwestycje na terenie objętym ustaleniami planu, które zostały zrealizowane, rozpoczęte lub są realizowane oraz są zgodnie z obowiązującym w momencie ich rozpoczęcia prawem, lecz są niezgodne z ustaleniami planu, zostają uznane za przyjęte”. Dzielnica w południowej części miasta to powiększający się ciągle kwartał zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej – z usługami. Sposób korzystania z przedmiotu wyceny jest więc zgodny z postanowieniami tego planu.
2.2. DANE EWIDENCYJNE I OPIS CECH DZIAŁKI.
Grunt wycenianej nieruchomości to stanowiąca przedmiot użytkowania wieczystego przedsiębiorstwa Państwa xxxxx xxxxxxx i xxxxxxx xxxxxxxxx działka gruntu – Nr 324/19. Są oni następcami prawnymi uwłaszczonego z mocy prawa przedsiębiorstwa państwowego. Okres wieczystego użytkowania trwa do 5 grudnia 2089 r.
Jej powierzchnia wynosi 4 025 m2. W wydziale IV Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Piszu prowadzona jest dla nieruchomości Księga Wieczysta NrOL1P/000xxxxx/x. Działka opisana jest jako grunt budowlany z zabudową przemysłową (Ba).
Wygląd ogólny nieruchomości w dniu oględzin, pokazano na fotografii poniżej:
Widok ogólny na nieruchomość – z dojazdu po gminnej drodze wewnętrznej.
Działka Nr 324/19 w obr. 1. Orzysz – stanowiąca posesję Nr xxx, leży niedaleko centrum miasta Orzysz – w odległości około 1000 m od głównego skrzyżowania jego ulic.
Wytyczona została w dzielnicy o dość rozproszonej zabudowie mieszkaniowej, pośród nieruchomości zabudowanych dużymi budynkami mieszkalnymi i różnej wielkości obiektami handlowo-usługowymi i usługowymi. Zajmuje nieduży fragment obszaru dzielnicy, pomiędzy ulicami Wojska Polskiego i Kolejową. Otaczają ją nieruchomości z zabudową mieszkaniową wielorodzinną i teren dworca kolejowego (lina kolejowa jest użytkowana dość rzadko, a pociągi pasażerskie nie dojeżdżają do Orzysza od kilku lat. Kształt działki Nr 324/19 jest zwarty, zbliżony do trapezowego – z odciętym narożnikiem. Obiekt kubaturowy wycenianej nieruchomości znajduje się w północnej części działki – jej północna granica przebiega przy tylnej ścianie budynku (z otworami okiennymi w części mieszkalnej). Dość duża część gruntów stanowi plac postojowy i podjazd do stacji kontroli pojazdów i stacji obsługi samochodów. Dojazd do działki i parking są utwardzone. Nawierzchnia ich wykonana została z asfaltobetonu. Działka posesji jest ogrodzona. Ogrodzenie wykonane jest z siatki stalowej ocynkowanej, rozpiętej na słupkach stalowych, osadzonych w cokole i betonie. Wjazd na działkę zamykany jest bramą spawaną (przesuwną). Część obszaru działki – blisko 1/4 jej obszaru, to tereny zielone. Są to trawniki.
Posesja jest dobrze zagospodarowana – właściciel utrzymuje ją w dobrym stanie. Działka Nr 324/19 leży na terenie płaskim. Dojazd do nieruchomości jest dobry. Możliwy jest z ulicy Wojska Polskiego – odbywa się po działkach Nr 324/25 i 324/33, które w ewidencji jednostki samorządu terytorialnego są gminnymi drogami wewnętrznymi.
Uzbrojenie nieruchomości w media jest bardzo dobre. Leży ona na obszarze, do którego doprowadzono:
Sieć wodociągową (z wodociągu miejskiego),
Sieć kanalizacji sanitarnej (komunalna sieć kanalizacji sanitarnej),
Sieć elektryczną,
Sieć kanalizacji deszczowej,
Sieć telekomunikacji (telefoniczną),
Drogi dojazdowe (mają one nawierzchnię z asfaltobetonu).
2.3. OPIS BUDOWLANEGO SKŁADNIKA NIERUCHOMOŚCI.
Budowlany składnik przedmiotu wyceny to dość duży budynek użytkowy. Jest to obiekt wielofunkcyjny – prowadzona jest w nim zarówno podlegająca stałemu nadzorowi Podstawowa Stacja Kontroli Pojazdów, jak i dość duża stacja obsługi samochodów (warsztat naprawczy). Wschodnia część budynku przed kilku lat adaptowana została na cele mieszkalne – pokoje wynajmowane są przebywającym czasowo w Orzyszu żołnierzom zawodowym lub turystom. W części pomieszczeń tego obiektu funkcjonował też do niedawna sklep z częściami samochodowymi.
Budynek użytkowy na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 324/19 w obrębie 1. miasto Orzysz to ponad trzydziestoletni obiekt, wzniesiony na terenie państwowego zakładu przemysłowego. Jest to budynek 1.-kondygnacyjny, bez podpiwniczenia. Obiekt wzniesiono w technologii uprzemysłowionej, uzupełnionej elementami wykonanymi w technologii tradycyjnej. Jest to typowa dla lat osiemdziesiątych hala, jakich setki zbudowano w regionie z produkowanych w kilku wytwórniach elementów prefabrykowanych. Zasadnicza konstrukcja obiektu jest stalowa – w formie układu utwierdzonych w fundamentach stopowych słupów, podpierających stalowe wiązary kratowe. Są one trójkątne. Rozpiętość słupów wynosi 15,0 m, a ich rozstaw – 4,5 m. Przestrzenie pomiędzy słupami wypełniono ścianami murowanymi, najczęściej wznoszono je z bloczków z betonu komórkowego lub bloczków ceramicznych szczelinowych, poszerzając/pogrubiając je w miejscach obmurowywanych słupów. Stąd na elewacjach podłużnych i w części pomieszczeń widoczne są filary. Budynek poddawany był remontom. Ostatni musiał mieć miejsce kilka lat temu. W ramach remontów obiekt uzyskał znacznie wyższy standard wykończenia, niż było to w jego wersji pierwotnej. Praktycznie wszystkie elementy wykończenia zewnętrznego i wewnętrznego zostały wymienione. Część robót wynikała z konieczności dostosowania pomieszczeń do nowych funkcji. Wymieniono też całą stolarkę okienną i drzwiową. W części pomieszczeń obniżono sufity – dzieląc je na dwie kondygnacje.
Budynek niemieszkalny (usługowy) Nr xxx przy ul. Wojska Polskiego w Orzyszu to liczący 1 kondygnację. Nie jest podpiwniczony. Dach ma dwupołaciowy – płaski. Pokryto go – podobnie jak wiele współcześnie budowanych obiektów, blachą stalową fałdową (ocynkowaną i powlekaną tworzywem sztucznym). Obiekt wzniesiono i remontowano zgodnie z zasadami sztuki budowlanej, nadając jego wnętrzom dobry standard wykończenia. Do budowy obiektu zastosowano następujące technologie i materiały:
– do fundamentów – beton monolityczny zbrojony, fundamenty w formie stóp (pod słupami) i ław (pod ścianami) o przekroju prostokątnym,
– do ścian fundamentowych – bloczki z betonu żwirowego, beton monolityczny, a także izolacje termiczne ze styropianu utwardzanego,
– do konstrukcji nośnej – elementy prefabrykowane systemu budowy hall stalowych (Wiata „PIECKI”), słupy z kształtowników walcowanych na gorąco, spawane, wiązary trójkątne o rozpiętości 15,0 m, spawane z kształtowników walcowanych na gorąco i rur, stężenia i wzmocnienia – z kształtowników i prętów okrągłych,
– do ścian kondygnacji nadziemnych – ściany zewnętrzne – bloczki z betonu komórkowego na zaprawie cementowo-wapiennej, ściany konstrukcyjne wewnętrzne – cegła wapienno-piaskowa, na zaprawie cementowo-wapiennej; inne ściany konstrukcyjne i część działowych – z bloczków z betonu komórkowego o grubości 24 oraz 12 cm, murowane na zaprawie cementowo – wapiennej, ściany zewnętrzne ocieplone od zewnątrz w systemie BSO (metodą „lekką-mokrą”), elewacje płaskie – z detalami architektonicznymi w formie pilastrów, wykończone kolorowym tynkiem mineralno-żywicznym, elewacje wymagają umycia,
– do stropów – stalowa konstrukcja nośna z kształtowników walcowanych na gorąco i z krawędziaków drewnianych, podparta na ściankach murowanych lub podwieszona do konstrukcji zasadniczej, w pomieszczeniach sklepu strop systemowy „Nida Gips” – z profili zimnogiętych z blachy stalowej ocynkowanej, z obudową z płyt gipsowo- kartonowych, część pomieszczeń z sufitami z blachy stalowej ocynkowanej i powlekanej tworzywem sztucznym, na konstrukcji podwieszonej do dolnego pasa wiązarów dachowych, na stropach podwieszanych izolacja termiczna z wełny mineralnej,
– do dachu – konstrukcja dachu stalowa – z dźwigarów stalowych trójkątnych, (dwupołaciowa), izolacja z wełny mineralnej, dach pokryty blachą fałdową, ułożoną na płatwiach z kształtowników stalowych; obróbki blacharskie z blachy stalowej ocynkowanej i blachy ocynkowanej powlekanej tworzywem sztucznym, odprowadzenie wód opadowych z dachu – gotowe profile z PCV,
– do izolacji – emulsja asfaltowa i folia kubełkowa (z PCV) – do izolacji poziomej fundamentów i ścian fundamentowych, podobne rozwiązanie do izolacji podłoży pod posadzkami parteru, izolacje dachu z folii dachowych, wełny mineralnej w płytach, do paro- i wiatroizolacji folie dachowe,
– do elewacji – tynki pocienione z gotowych mieszanek żywiczno-mineralnych (na konstrukcyjnej warstwie ocieplenia w systemie BSO – z masy klejowej z zatopioną w niej siatką z włókna szklanego), dobra jakość ocieplenia obiektu z zewnątrz gwarantuje niskie zapotrzebowanie obiektu na energię (zalicza się on do obiektów o wysokim stopniu energooszczędności),
– do wykończenia ścian wewnętrznych – zaprawy cementowo – wapienne, tynki cementowo – wapienne kat. III, płyty gipsowo – kartonowe, szpachle gipsowe, farby emulsyjne, płytki ceramiczne glazurowane – dobrej jakości, sufity podwieszane z blachy stalowej fałdowej lub płyt gipsowo-kartonowych – rusztowe (systemowe producenta materiałów na lekkie obudowy),
– do wykończenia podłóg i posadzek – beton, zaprawę cementową, płytki ceramiczne i gresowe (część gres techniczny), terakota, w kotłowni posadzka także z gresu technicznego,
– do otworów okiennych – stolarkę z profili PCV (w kolorze białym), oszklenie szybami zespolonymi – z okuciami obwiedniowymi,
– do otworów drzwiowych – wrota sekcyjne unoszone we wjazdach do hali PSKP i stacji obsługi, drzwi wejściowe do budynku drewniane – płycinowe (z litego drewna); drzwi wewnętrzne płytowe (na ramach z drewna), drzwi do kotłowni o podwyższonej odporności na działanie ognia, okucia metalowe, zamki mechaniczne zwykłej jakości,
– do instalacji sanitarnych – instalacje wodne to typowe rozwiązania na bazie rur stalowych ocynkowanych, łączonych na złączki żeliwne oraz z rur polietylenowych PEX – na złącza zaciskowe, ciepła woda użytkowa z zasobnika pojemnościowego o poj. 400 l (w pomieszczeniu kotłowni – z zasilaniem w energię z instalacji solarnej na dachu budynku), instalacje kanalizacyjne – na bazie rur PCV; armatura typowa – przeciętnej jakości, przybory porcelanowe – przeciętnej jakości, dobry standard wykończenia pomieszczeń sanitarnych; budynek wyposażony w instalację sprężonego powietrza,
– do instalacji ogrzewczej – typowe rozwiązania na bazie rur miedzianych łączonych na lut twardy – z grzejnikami stalowymi płytowymi (grzejniki „konwektorowe” i „drabinkowe – w sanitariatach), zasilana z nowoczesnej kotłowni zasilanej paliwem stałym, kocioł stalowy wodny – z automatycznym podajnikiem paliwa do paleniska,
– do instalacji elektrycznych – przewody kabelkowe w podwójnej izolacji, zabezpieczenia przewidziano nowoczesne – z wyłącznikami różnicowo- prądowymi, zasilanie budynku kablowe – ze stacji transformatorowej na terenie osiedla; obiekt wyposażony w instalacje niskoprądowe (sygnalizacyjno-alarmową i monitoringu).
Powierzchnia budynku Nr xxx przy ul. Wojska Polskiego w Orzyszu określona została w państwowym rejestrze prowadzonym w Starostwie Powiatowym w Piszu. Jego wielkość określona została na:
Powierzchnia zabudowy – pow. 861,00 m2.
Właściciel deklaruje, że taka wielkość powierzchni budynku objęta jest decyzją o wymiarze podatku od nieruchomości. Wielkości powierzchni użytkowej (powierzchni wnętrz pomieszczeń budynku) nie badano, gdyż wartość nieruchomości określono opierając się na powierzchni zabudowy – jest to najbardziej wiarygodna jednostka porównawcza, gdyż parametr ten określany jest wg obowiązujących wszystkich geodetów przepisów prawa geodezyjnego, czego nie można powiedzieć o powierzchni użytkowej. W praktyce powierzchnia użytkowa określana jest dowolnie. Dodatkowo nie są do niej zaliczane czasem powierzchnie niektórych pomieszczeń lub ich części, niekiedy liczona jest w świetle przegród wewnętrznych bez wykończenia tynkiem lub okładzinami, a najczęściej – podawana jest na podstawie projektu budowlanego.
Budynek podłączony jest do niezbędnych mediów – wyposażony jest w następujące instalacje:
– wodociągową,
– kanalizacyjną,
– elektryczną,
– telefoniczną,
– centralnego ogrzewania (z kotłowni zasilanej paliwami stałymi),
– wentylacji mechanicznej,
– sygnalizacyjno-alarmową i monitoringu.
W chwili obecnej w konstrukcji obiektu nie uwidoczniają się żadne cechy zużycia technicznego. Stan jego konstrukcji jest dobry. Stan elementów wykończeniowych jest także na ogół dobry lub średni. Budynek usługowy, w którym świadczone są usługi branży motoryzacyjnej, o trwałej murowano-stalowej konstrukcji, charakteryzuje się niskim zużyciem technicznym. Przeprowadzane są w nim remonty elementów wykończeniowych. Przy zakładanej trwałości tego typu budynków na 100 lat, stopień zużycia technicznego wynosi:
trwałość budynku – 100 lat,
okres eksploatacji – 28 lat,
• warunki eksploatacji – dobre, obiekt bardzo zadbany, nie ma wadtechnologicznych – E = -5 %,
WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI: = 2 760 000,00 zł
(słownie – dwa miliony siedemset sześćdziesiąt tysięcy złotych).